重大改革，大都和盘活这两项资源、提高其使用效率有关。与人力相比，土地更容易被资本化，将未来收益
股脑变成今天高升
地价，为地方z.府所用。所以“土地财政”虽有种种弊端，但确实是过去数年城市化和工业化得以快速推进重要资金来源。
前文说过，地方在招商引资和城市化过程中，会利用手中切资源，所以需要通盘考量税收和土地，平衡税收收入和土地使用权转让收入，以达到总体收入最大化。地方z.府压低工业用地价格，因为工业对经济转型升级带动作用强，能带来增值税和其他税收，还能创造就业。而且工业生产率提升空间大、学习效应强，既能帮助本地实现现代化，也能带动服务业发展，拉动商住用地价格上涨。工业生产上下游链条长，产业集聚和规模经济效果显著，若能发展出特色产业集群（如佛山陶瓷），也就有
长久竞争优势和稳定税收来源。此外，地方之间招商引资竞争非常激烈。虽说工业用地和商住用地都由地方z.府垄断，但工业企业可以落地地方很多，所以在招商引资竞争中地方z.府很难抬高地价。商住用地则不同，主要服务本地居民，土地供应方垄断力量更强，更容易抬高地价。
经济学家张五常曾做过个比喻：地方z.府就像家商场，招商引资就是引入商铺。商铺只要交个低廉入场费用（类似工业用地转让费），但营业收入要和商场分成（类似增值税，不管商铺是否盈利，只要有流水就要分成）。商场要追求总体收入最大化，所以既要考虑入门费和租金平衡，也要考虑不同商铺间平衡。些商铺大名鼎鼎，能为商场带来更大客流，那商场不仅可以免除它们入门费，还可以降低分成，甚至可以倒贴（类似地方给企业各种补贴）。(21)
以行政区划为单位、以税收和土地为手段展开招商引资竞争，且在上下级z.府间层层承包责任和分享收益，这制度架构对分税制改革后经济飞速发展，无疑有很强解释力。但随着时代发展，这种模式弊端和负面效果也越来越明显，需要改革。首先是地方z.府债务问题（见第三章）。土地资本化运作，本质是把未来收益抵押到今天去借钱，如果借来钱投资质量很高，转化成有价值资产和未来更高收入，那债务就不是大问题。但地方*员任期有限，难免会催生短视行为，寅吃卯粮，过度借债去搞大项目，搞“面子工程”，功是留在当代，利是不是有千秋，就是下任领导事。如此来
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