相当可观。另
类税收则和房地产开发和建筑企业有关，主要是增值税和企业所得税。2018年，这两种税收中归属地方
部分（增值税五成，所得税四成）占地方公共预算收入比重为9%。(20)若把这些税收与土地转让收入加起来算作“土地财政”总收入，2018年“土地财政”收入相当于地方公共预算收入89%，是名副其实“第二财政”。
土地转让虽然能带来收入，但地方z.府也要负担相关支出，包括征地拆迁补偿和“七通平”等基础性土地开发支出。从近几年数字看，跟土地转让有关支出总体与收入相当，有时甚至比收入还高。2018年，国有土地使用权出让金收入为62910亿元，支出则为68167亿元。光看这项，地方z.府还入不敷出。当然地方z.府本来也不是靠卖地赚钱，它真正要是土地开发之后吸引来工商业经济活动。
从时间点上看，大规模土地财政收入始于21世纪初。2001年所得税改革后，中央财政进步集权，拿走
企业所得税六成。从那以后，地方z.府发展经济方式就从之前“工业化”变成“工业化与城市化”两手抓：方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另方面限制商住用地供给，从不断攀升地价中赚取土地垄断收益。这些年出让城市土地中，工业用地面积约占半，但出让价格极低：2000年每平方米是444元，2018年是820元，只涨85%。而商业用地价格增长4.6倍，住宅用地价格更是猛增7.4倍（图2-5）。
图2-5100个重点城市土地出让季度平均成交价数据来源：万得数据库。
所以商住用地虽然面积上只占出让土地半，但贡献几乎所有土地使用权转让收入。因此“土地财政”实质是“房地产财政”。方面，各地都补贴工业用地，大力招商引资，推动制造业迅猛发展；另方面，随着工业化和城市化发展，大量新增人口涌入经济发达地区，而这些地方住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖天价“地王”频出。这其中问题及改革之道，第三章会展开分析。税收、地租与地方z.府竞争
让
们后退步，看清楚地方z.府究竟在干什
。所谓经济发展，无非就是提高资源使用效率，尽量做到“人尽其才，物尽其用”。而国是个自然资源相对贫乏国家，在经济起步阶段，能利用资源主要就是人力和土地。过去几十年很多
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